VvE en lekkage: wie is verantwoordelijk voor wat

Waarom lekkage in een VvE al snel discussie geeft

Water trekt zich niets aan van eigendomsgrenzen. De schade zit in uw plafond, maar de bron kan in het dak zitten, in een standleiding, bij de bovenburen of in uw eigen badkamer. Zolang niemand weet waar het lek zit, weet ook niemand wie aan zet is.

Zo ontstaat de bekende patstelling: de VvE wil pas handelen als vaststaat dat het om een gemeenschappelijk deel gaat, de bovenburen zien bij zichzelf niets geks, en intussen wordt uw plafond natter. Het patroon geeft soms een eerste richting: natter na regen wijst naar dak of gevel, natter nadat boven gedoucht is naar sanitair, gestaag groeien zonder duidelijk patroon naar een leiding. Maar een richting is geen bewijs; de oplossing is niet harder discussiëren, maar meten.

Dit speelt op grote schaal. Volgens het CBS (2024) waren er op 1 januari 2022 in Nederland 135 duizend VvE's die samen ruim 1,4 miljoen woningen beheerden, ongeveer 18 procent van de hele woningvoorraad. Vrijwel elke VvE krijgt vroeg of laat met een lekkage te maken, en bijna altijd begint die met dezelfde vraag: van wie is dit probleem.

Gemeenschappelijk of privé: waar de grens ligt

In grote lijnen geldt: alles wat het gebouw als geheel dient is gemeenschappelijk. Het Modelreglement 2017 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie rekent daar in artikel 11 onder meer de funderingen, de dragende muren, de gevels en de daken inclusief de waterkerende lagen toe, plus de leidingen voor de afvoer van hemelwater en afvalwater en voor het transport van water en gas. Ook de standleidingen, de verticale hoofdleidingen waarop de afvoeren van alle woningen uitkomen, horen daarbij.

Privé is doorgaans wat uitsluitend uw eigen woning dient: de badkamer, het eigen sanitair en de leidingen vanaf de meterkast of de aftakking tot aan uw kranen en afvoeren. Zo legt het Modelreglement 2017 het onderhoud van leidingen die maar één woning dienen in artikel 12 bij de eigenaar. Let wel: welke versie van het modelreglement voor uw gebouw geldt, staat in de splitsingsakte, en aktes wijken soms van het model af. Elke inschatting vooraf is daarom voorlopig; pas het detectierapport, naast de splitsingsakte gelegd, geeft uitsluitsel.

Het stappenproces: melden, vaststellen, besluiten, herstellen

Stap één is melden. Beperk eerst de schade: zet iets onder druppels, haal spullen weg en schakel bij water bij elektra de betreffende groep uit als dat veilig kan. Bel 112 bij direct gevaar en 0800 9009 bij een gaslucht. Meld de lekkage daarna schriftelijk bij het bestuur of de beheerder, ook als u denkt dat de bron privé is; water reist, en met een melding op schrift kan niemand later zeggen dat het niet bekend was.

Stap twee is vaststellen waar het lek zit. Dat gebeurt met lekdetectie: vochtmeting, warmtebeeld en waar nodig druk- of geluidstesten wijzen de bron aan zonder dat er iets wordt opengebroken. Stap drie is besluiten. Ligt de bron in een gemeenschappelijk deel, dan besluit het bestuur over het herstel, bij grotere ingrepen na een besluit van de vergadering van eigenaars; ligt de bron in een privé-deel, dan is de eigenaar van dat deel aan zet.

Stap vier is herstellen, in de juiste volgorde: eerst de bron, daarna pas de gevolgschade zoals plafonds en stucwerk. Wie te vroeg begint met schilderen, ziet de vlek terugkomen. Houd van elke stap datum en afspraken bij; dat dossier voorkomt dat de discussie opnieuw begint als er later iets terugkomt.

Wie betaalt doorgaans wat

De hoofdlijn is overzichtelijk. Herstel van een bron in een gemeenschappelijk deel, zoals het dak, de gevel of een standleiding, komt voor rekening van de gezamenlijke eigenaars via de VvE. Herstel van een bron in een privé-deel, denk aan versleten kit, een lekkende afvoer of een defecte doucheputaansluiting in de eigen badkamer, komt voor rekening van de eigenaar van dat appartement. Voor de gevolgschade in uw woning komt vaak de gezamenlijke opstalverzekering van het gebouw of uw eigen inboedelverzekering in beeld; de claim dient u zelf in bij uw verzekeraar, en het detectierapport is daarvoor het bewijs.

Belangrijker dan de hoofdlijn is de vaste nuance: elke verdeling vooraf is voorlopig. Wat op een privé-lek lijkt, kan een standleiding blijken, en wat naar het dak wijst, kan een eigen aftakking zijn. Wie wat draagt staat pas vast als twee documenten naast elkaar liggen: het detectierapport, dat de bron objectief aanwijst, en de splitsingsakte, die bepaalt of die plek gemeenschappelijk of privé is. Tot die twee er zijn, is elke verdeling een aanname.

Wat de beheerder aanlevert

Een beheerder die de juiste stukken klaarlegt, versnelt elke stap. Voor de detectie zijn dat vooral de splitsingsakte met het bijbehorende reglement en de splitsingstekening, want die bepalen straks aan welke kant van de grens de bron valt. Daarnaast helpen bouwtekeningen of revisietekeningen met het leidingverloop, de onderhoudshistorie van dak en installaties en eerdere lekkagemeldingen in dezelfde hoek van het gebouw.

Handig is ook praktische informatie: toegang tot algemene ruimten en schachten, contactgegevens van de betrokken bewoners en de polisgegevens van de gebouwenverzekering, zodat eigenaars weten waar zij hun eigen schade kunnen melden. Hoe completer het dossier bij de start, hoe sneller het rapport een conclusie oplevert waar alle betrokkenen mee verder kunnen.

Waarom onafhankelijke detectie de discussie voorkomt

Zolang de bron een vermoeden is, blijft het welles-nietes, en in een VvE staat daarbij ook nog de verhouding tussen buren op het spel. Een onafhankelijke lekdetectie haalt de schuldvraag uit het gesprek: er wordt gemeten in plaats van beweerd. Omdat de partij die meet geen belang heeft bij wie verantwoordelijk blijkt, niet bij de VvE en niet bij een individuele eigenaar, valt het rapport moeilijk af te doen als een gekleurde mening.

Het rapport benoemt de bron en de plek, en samen met de splitsingsakte volgt daaruit wie aan zet is. Aanvragen kan van twee kanten: het bestuur of de beheerder geeft opdracht wanneer alles op een gemeenschappelijk deel wijst, maar u kunt als eigenaar ook zelf starten als de VvE traag reageert. Het rapport is daarna juist het stuk waarmee u het bestuur in beweging krijgt. Twijfelt u waar u staat, beschrijf de situatie dan aan Sam. Hij denkt gratis met u mee over de waarschijnlijke bron en of detectie de logische volgende stap is.